Jsem členem výboru společenství vlastníků jednotek jako samostatné právnické osoby. Postupně se seznamuji s pravidly fungování společenství, ale není mi úplně jasné, jak se ve společenství hlasuje. Vím, že každý hlas má jinou váhu podle spoluvlastnického podílu na společných částech domu, ale někdy přesně nevím, kolik procent hlasů je k přijetí toho onoho rozhodnutí potřeba. Můžete zveřejnit nějaký přehledný návod?
Současný zákon o vlastnictví bytů (ZoVB) zná několik typů hlasování a tím i různé požadavky na dosažení určitého procenta hlasů k přijetí usnesení. Jedná se o tyto možnosti:
- - dosažení souhlasu nadpoloviční většiny hlasů vlastníků přítomných na shromáždění
- - dosažení souhlasu tříčtvrtinové většiny hlasů vlastníků přítomných na shromáždění
- - dosažení souhlasu nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků
- - dosažení souhlasu tříčtvrtinové většiny hlasů všech vlastníků
- - dosažení souhlasu všech vlastníků
K jednotlivým možnostem:
Souhlas nadpoloviční většiny přítomných hlasů na shromáždění postačuje u všech typů hlasování, kde zákon neříká něco jiného. Pro jistotu připomínám, že hlasování je podmíněno usnášení schopností shromáždění. Shromáždění je schopné se usnášet, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. (§ 11 odst. 2 zák. o vlastnictví bytů). Tento typ hlasování se v praxi používá například pro schválení hospodaření společenství, účetní závěrky společenství nebo pro změny příspěvku na účet Dlouhodobých záloh na opravy (DZO – lidově označované jako „fond oprav“).
Souhlasu tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných na shromáždění (§ 11 odst. 4 ZoVB) je zapotřebí k přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka podle § 4 ZoVB, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2 ZoVB. V praxi se toto hlasování nejvíce vyskytuje v souvislosti s přijetím stanov společenství a jejich změn.
Souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků se vyžaduje pouze v souvislosti s volbami orgánů společenství. Člen výboru nebo pověřený vlastník je zvolen, hlasuje -li pro něho nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků (§ 9 odst. 12 ZoVB). Stejně se postupuje při volbě revizora nebo kontrolní komise společenství.
Souhlasu tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek ( § 11 odst. 5 věta druhá ZoVB) je zapotřebí, jde-li o přijetí usnesení o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu. V praxi se tento typ hlasování užívá velmi často v souvislosti s příjímáním plánů oprav domu.
Souhlasu všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 věta první ZoVB) je zapotřebí k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby. Tento typ hlasování se běžně vyskytuje jen zřídka.
Petr Černý – říjen 2007