Stále častěji se v současné době v souvislosti s připravovanými komplexními rekonstrukcemi a zateplováním panelových bytových domů setkáváme s dotazy, je-li provádění takových oprav ekonomicky výhodné zejména s ohledem na skutečnost, že tyto komplexní opravy jsou financovány úvěrem, tedy zatíženy dalšími náklady na úroky z těchto úvěrů.

Nejedná se o malé peníze. Například úrok z úvěru na 10 milionů Kč na dobu 15 let při současných úrokových sazbách, modelově počítejme 4,9% činí 4.141 tis. Kč. To z laického pohledu může vypadat strašně, půjčku přeplatíte za patnáct let o více než 4 miliony, z ekonomického pohledu se však nejedná o nic dramatického nebo nevýhodného.

Co je to úroková sazba

Nejprve k problematice samotných úrokových sazeb. Z ekonomického hlediska je významné rozlišení úrokových sazeb na nominální a reálné. Nominální úrokové sazby jsou úrokové sazby uváděné explicitně ve smlouvách o úvěru. Naproti tomu reálné úrokové sazby získáme tak, že nominální úrokové sazby tzv. deflujeme, tj. snížíme o oslabení reálné hodnoty (tj. kupní síly) půjčované peněžní částky během období, na které je půjčována. Oslabení reálné hodnoty peněžní částky za dané období je rovno inflaci za toto období.

Za předpokladu nízkých nominálních úrokových sazeb a nízké skutečné resp. očekávané inflace lze deflování provést přibližně tak, že od nominální úrokové sazby odečteme skutečnou resp. očekávanou inflaci v období půjčky. Chceme-li však vypočítat reálnou úrokovou sazbu přesně (pro jakékoli hodnoty nominálních úrokových sazeb a inflace), postupujeme podle následujícího vzorce:

r = [(100 + R)/(100 + i) – 1]*100,

kde
r = reálná úroková míra (v %)
R = nominální úroková míra (v %)
i = skutečná resp. očekávaná inflace (v %)

Lépe je možné si celou situaci představit na konkrétních případech. V loňském roce dosáhly úrokové sazby reálné úrokové míry uvedené ve smlouvě o úvěru na konkrétní domy 4,6% ročně. Skutečná inflace v roce 2007 činila 2,8%. Po dosazení těchto hodnot do výše uvedeného vzorce dojdeme k závěru, že reálná úroková míra, tedy faktické zatížení subjektu úrokem činí 1,751%.

Za ilustrační příklad rozdílu reálných a nominálních úrokových sazeb vlivem míry inflace  může posloužit analýza starých úvěrů z družstevní výstavby. Tyto úvěry byly uzavírány při výstavbě družstevních bytů většinou s pevnou nominální úrokovou sazbou 1%, fixovanou na celou dobu splatnosti úvěru, zpravidla 30  let. Úvěr je splácen měsíčně anuitní (tj. stále stejně vysokou) splátkou ve výši odpovídající výši jistiny, zpravidla cca 150,-Kč měsíčně. Zatímco v prvním roce splátky úvěru, například v roce 1975,  činila částka 150,-Kčs měsíčně odhadem cca 10% měsíční mzdy,  v roce 2000 se jednalo vlivem inflace u stejných 150,-Kč jen o cca 1%  průměrné měsíční mzdy.

Vliv inflace

Rozhodujícím faktorem v oblasti úvěrů, ale i vkladů, je tedy činitel inflace. Inflace je obecně definována jako růst cenové hladiny, tj. charakterizuje míru znehodnocování měny v přesně vymezeném časovém období. Míra inflace je měřena pomocí tzv.  přírůstku indexu spotřebitelských cen.  Míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen vyjadřuje procentní změnu průměrné cenové hladiny za 12 posledních měsíců proti průměru 12-ti předchozích měsíců Vyjadřují tendenci vývoje cenové hladiny oproštěnou od sezónních vlivů. Tato míra inflace je vhodná při úpravách nebo posuzování průměrných veličin. Bere se v úvahu zejména při propočtech reálných mezd, důchodů a pod.

Následující tabulka ukazuje vývoj inflace v jednotlivých letech (zdroj ČSÚ).

Rok
1994	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
10,0	9,1	8,8	8,5	10,7	2,1	3,9	4,7	1,8	0,1	2,8	1,9	2,5	2,8

Růst reálných mezd

Inflace má velký vliv na zvyšování průměrných mezd.  Dle údajů ČSÚ ze třetího čtvrtletí loňského roku činila  průměrná mzda  21 470 Kč, což je o 1 517 Kč (7,6 %) více než ve stejném období roku 2006. Spotřebitelské ceny se za 3. čtvrtletí 2007 v porovnání se stejným obdobím předchozího roku zvýšily o 2,5 %, reálná mzda tedy vzrostla o 5,0 %. Byť se jedná jen o průměrné hodnoty, kterých 70% pracujících obyvatel nedosahuje (hodnota mediánu, tedy nejčastěji se vyskytují mzdy, je nižší), trend růstu nominálních mezd v návaznosti na inflační činitele i  trend růstu reálných mezd (po odečtení inflace) je dobře patrný.

Jak je to se starobními důchody

Velkou obavu ze schopnosti splácet úvěr mají zejména naši senioři, kteří nepobírají mzdu, ale starobní důchod. Jaký je tedy vývoj v oblasti růstu starobních důchodů?

Průměrná výše vypláceného starobního důchodu se každoročně neustále zvyšuje a roste rychleji než index spotřebitelských cen. Od září 2006 do ledna 2008, tedy za 15 měsíců vzrostl  průměrný starobní důchod o 11,3 %.  Stejně tak i z dlouhodobého hlediska životní úroveň penzistů neustále stoupá. Pokud porovnáme současný příjem seniora s příjmem revolučním, reálná hodnota důchodu dosahuje 108,2 % reálné hodnoty samostatně vypláceného starobního důchodu v roce 1989.  Dlužno podotknout, že se jedná jen o statisticky průměrné hodnoty. Individuální situace každého seniora může být jiná a v porovnání s ostatními rozdílná.

Vyplácení důchodů při splnění stanovených podmínek je v Česku zaručeno zákonem. Zákonem je zaručena i valorizace důchodů. Vždy do konce září musí vláda rozhodnout o růstu důchodů pro příští rok tak, aby zvýšení průměrného důchodu pokrylo minimálně 100 % růstu cen a jednu třetinu růstu reálných mezd dle údajů zjištěných ČSÚ za stanovené období. Při zrychlení inflace připadá v úvahu i valorizace mimořádná. I když výše starobních důchodů poklesla z 47% průměrné mzdy na současných 41% zejména z důvodu dynamického růstu mezd v posledních letech, státu se dařilo v minulých letech zvyšovat  starobní důchody i nad úroveň zákonem povinného minima.

Přinese oprava úspory?

Důležitou roli v ekonomickém rozhodování o tom, zda-li realizovat opravy domů prostřednictvím úvěrů hraje též charakter prováděných oprav. Pokud jsou opravy realizovány tak, že společně se stavebními opravami dochází zároveň k zateplení všech podstatných vnějších konstrukcí objektu včetně výměny oken, lze kalkulovat rovněž z podstatnými úsporami na vytápění objektu. Dodávky tepla z Teplárny, stejně tak jako dodávky z plynových kotelen nebo domácích kotlů jsou stále dražší. Pro srovnání: cena tepla z Teplárny Liberec v roce 1998 činila 346,-Kč, v roce 2008 činí 593,-Kč/GJ tepelné energie. Pokud by stejný trend zvyšování ceny platil i v období následujících 15 let, byla by v roce 2023 cena tepelné energie 1430,- Kč/GJ. Podle současných poznatků lze komplexním zateplením objektu uspořit mezi 30-60% celkových nákladů na vytápění, velkou roli v úsporách sehrává právě otázka úplnosti zateplení. Bohužel ve skladbě nutných investic do bytových domů jsou i položky, které nepřinesou žádné nebo jen minimální energetické úspory, jako například výměna nebo rekonstrukce výtahů, výměna elektrických rozvodů apod.

Je lepší úvěr nebo raději šetřit?

Další z otázek, která je zvažována při nutnosti provádět opravy bytových domů je otázka volby mezi úvěrem, který umožní prakticky okamžité provádění oprav a spořením na účet Dlouhodobých záloh na opravy (tzv. fondu oprav), které umožní jen postupnou realizaci oprav v horizontu několika let, avšak nezatíží vlastníky a nájemce splátkami úroku z úvěru. Zde je nutné vycházet z nárůstu cen stavebních prací v minulých letech. V loňském roce činil nárůst cen stavebních prací 4,4%, ale například speciálně v oblasti zateplování budov jsme byli svědky dramatického nárůstu cen izolačních materiálů. Vzhledem k trendu lze očekávat další růst cen i v budoucnosti.

Odpověď na otázku, zda-li je ekonomicky výhodnější uskutečnit opravu komplexním způsobem najednou za pomoci úvěru nebo opravy realizovat postupně z našetřených peněz je jednoznačná pokud jde o zateplení objektu, které přinese okamžité energetické, a tím i finanční úspory. Nezanedbatelnou otázkou jsou v případě stavebních prací i náklady spojené se zřízením staveniště, stavbou lešení apod., které by se v případě postupných oprav v delším časovém úseku dublovaly a tím realizaci díla prodražovaly. Méně jednoznačná je odpověď u těch investic, které nepřinášejí úspory energií, například u zmiňovaných výměn výtahů. Zde by bylo možné preferovat okamžitou výměnu financovanou úvěrem v případě, že předpokládaný růst cen dodávky bude vyšší než úrokové sazby. V opačném případě by bylo možné s takovou investicí nespěchat, pokud takové řešení umožňuje technický stav předmětu opravy, což ale v případě zmiňovaných výtahů bohužel často nebývá možné.

Na spotřební úvěry raději zapomeňte

České domácnosti se stále více zadlužují. Více než objem celkových půjček je ale důležitější jejich celková struktura, která je v Česku v převážné míře zdravá, neboť převažují hypotéční úvěry a investiční úvěry spojené s bydlením nad úvěry spotřebitelskými. Úvěrů na opravy domů, kde úroková sazba dnes nedosahuje ani 5% ročně se není třeba obávat. Naopak za nebezpečné lze považovat bezúčelové půjčky a spotřební úvěry, kde úrokové sazby přesahují mnohdy i 30% ročně (u nebankovních institucí ale i stovky procent)  a naprosto nepřiměřeně zatěžují dlužníka obrovskými náklady na splátku úroků či jiných poplatků.  Jakkoliv je představa okamžitého pořízení například nového televizoru lákavá, z finančního hlediska je takový nákup na spotřebitelský úvěr holý nerozum.