Letos na jaře jsme měli schůzi našeho společenství vlastníků. Na schůzi se podle prezenční listiny dostavilo 72% vlastníků. Bylo nutné odsouhlasit některé důležité opravy v domě, protože někdy, když hodně prší, zatéká střechou. Přestože všichni co byli na schůzi s touto opravou souhlasili, dostali jsme informaci, že to nebylo schváleno, protože nás na schůzi bylo málo. Je to pravda, když nás tam byla většina a všichni byli pro?

Ano, je to pravda. Výše zmíněnou problematiku řeší zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů ve znění pozdějších předpisů. Právě díky přijaté novele tohoto zákona v roce 2005 došlo ke změně, která se týká potřebného souhlasu s modernizacemi, rekonstrukcemi, stavebními úpravami a opravami společných částí domu. V paragrafu 11 odstavce 5) zákona se výslovně uvádí:

„K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby  a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy  a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů tím nejsou dotčena.“

K této právní úpravě bych podotkl, že  záměrem této drobné novely zákona bylo zúžit okruh přijatých usnesení shromáždění vlastníků, pro který zákon vyžadoval 100% souhlas všech vlastníků. Dřívější právní úprava měla za následek, že zejména v oblasti modernizací či rekonstrukcí nebylo tyto možno provádět, protože tento záměr mohl vetovat byť i jeden vlastník. Avšak při tvorbě návrhu došlo k tomu,  dle mého názoru ne právě šťastně, že do této kategorie byly zařazeny i stavební úpravy a opravy společných částí domu.

V praxi tak dochází nezřídka k situacím, že plánovaná oprava nemůže být shromážděním schválena zejména z důvodu  nedostatečné přítomnosti členů společenství na shromáždění, byť samotné shromáždění může být v mnoha jiných, běžných bodech svého jednání usnášení schopné (jak správě uvádíte v dotazu, shromáždění vlastníků je usnášení schopné, sejde -li se nadpoloviční většina vlastníků). Z výše uvedeného můžeme konstatovat, že na vaší schůzi ke schválení plánovaných oprav chyběly minimálně 3% vlastníků.

V případě Vašeho společenství lze doporučit, aby ti, kteří nemají v úmyslu se jednání účastnit zplnomocnili jinou osobu k účasti a jednání na shromáždění vlastníků. V odůvodněných případech lze usnesení společenství vlastníků přijímat mimo shromáždění písemnou formou, tzv. per rollam. V takovém případě doporučuji zakotvit použití tohoto postupu do stanov společenství vlastníků.

Petr Černý – červen 2007